Заключая договоры аренды офисных помещений в бизнес – центрах, арендаторы, как правило, заинтересованы в стабильности арендных отношений.

Побег от нотариуса

Необходимо помнить, что в соответствии со ст. 793 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок более чем три года (до внесения изменений в ГКУ Законом от 20.12.2006 г. №501-V обязательному нотариальному заверению подлежали заключенные договоры аренды зданий и сооружений сроком более чем на 1 год), подлежат обязательному нотариальному заверению и регистрации.

Пытаясь избежать нотариального заверения, а именно уплаты государственной пошлины в размере 1% от суммы договора и оплаты услуг нотариуса, широко распространенным на практике стало заключение договоров аренды сроком менее трех лет (например, на два года и 364 дня) с автоматическим продлением такого договора на срок, не превышающий три года. Применяя такой способ ухода от дополнительных затрат, следует иметь в виду что судебная практика идет по пути рассмотрения срока аренды как срока, непосредственно указанного в договоре, плюс срок пролонгации, предусмотренный

таким договором аренды. В итоге общий срок, превышающий три года, рассматривается как стремление сторон обойти требование ст. 793 ГКУ, что в результате может привести к признанию подобных договоров ничтожными. Кроме этого, при такой практике продления арендных договоров существует риск, что арендодатель откажется продлевать договор аренды либо будет настаивать на увеличении арендной платы или на других условиях аренды, ранее не согласованных сторонами.

Выходом из сложившейся ситуации является заключение предварительного договора в соответствии со статьей 635 ГКУ. В таком предварительном договоре стороны могут обязать друг друга по истечении договора аренды сроком менее чем на три года в дальнейшем заключать аналогичные договоры в течение нескольких лет подряд, сохраняя в силе все существенные условия, в том числе и размер арендной платы.

Важным аспектом при заключении долгосрочных договоров аренды является также согласование сторонами порядка изменения арендной платы.

Страх повышения

Вполне естественно, что при заключении долгосрочного договора аренды арендаторы стремятся к тому, чтобы размер установленной сторонами арендной платы за пользование офисным помещением оставался неизменным на протяжении всего срока аренды, в то время как арендодатели, наоборот, заинтересованы в возможности пересмотра (увеличения) размера арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 762 ГКУ размер арендной платы за пользование арендуемым имуществом устанавливается по согласованию сторон. Согласно п. 3 ст. 762 ГКУ стороны могут согласовать в договоре возможность периодического пересмотра и изменения (индексации) размера арендной платы.

Между тем следует учитывать, что, в отличие от диспозитивных норм ГКУ, Хозяйственный кодекс Украины (далее — ХКУ) относит определение арендной платы и порядок ее индексации к существенным условиям договора аренды, отсутствие которых является основанием для признания договора недействительным.

В рамках данной статьи мы не будем останавливаться на соотношении норм Хозяйственного и Гражданского кодексов, однако отметим, что следует учитывать требования обоих кодексов и определять в договоре порядок индексации арендной платы.

На практике арендодатели настаивают на включении в договор аренды положений о возможности пересмотра арендной платы в случаях общегосударственного увеличения уровня цен и тарифов, введения налога на недвижимость, увеличения цен на недвижимость и т. д. При этом в договоре оговаривается условие, что в случае несогласия арендатора с изменением размера арендной платы договор аренды расторгается.

Арендатору следует учитывать, что включение подобных положений в договор аренды предоставляет арендодателю достаточно широкую возможность для пересмотра размера арендной платы и является невыгодным для арендатора. Учитывая, в частности, что цены увеличиваются регулярно, арендодатель, в принципе, может в любой момент потребовать увеличения размера арендной платы, а в случае несогласия арендатора — просто расторгнуть договор.

В связи с этим при заключении договоров аренды офисных помещений, особенно на длительный срок, арендатору следует обращать особое внимание на установленный в договоре порядок пересмотра размера арендной платы. В частности, мы рекомендуем как можно четче предусматривать в договоре основания для увеличения размера арендной платы, согласовав, скажем, что размер арендной платы может увеличиваться в случае введения налога на недвижимость или изменения арендной платы заземлю.

При этом также необходимо четко установить сроки пересмотра арендной платы (скажем, не чаще одного раза в год), а также установить конкретный механизм пересмотра размера арендной платы.

Плата за место

Также следует учесть, что в размер платы за аренду офиса включается плата за пользование земельным участком, на котором расположен офисный центр, парковкой, общими помещениями и т. п. Важно, чтобы при увеличении ставки арендной платы за земельный участок, на котором находится офисный центр, размер арендной платы за арендуемый офис увеличивался пропорционально занимаемой арендатором в офисном центре площади.

В практике заключения договоров аренды при участии иностранных юридических лиц все чаще для индексации размера арендной платы используется привязка к так называемому индексу потребительских цен Европейского валютного союза (VPI-EWU), устанавливаемых для евро-зоны.

Актуальным при заключении долгосрочного договора аренды в бизнес-центре является согласование вопроса относительно возможности и последствий проведения арендатором улучшений, а также перепланировок арендуемых офисных помещений. В соответствии со ст. 778 ГКУ арендатор имеет право улучшать объект аренды только с согласия арендодателя. При этом арендатор имеет право на компенсацию стоимости произведенных с согласия арендодателя улучшений или на зачисление стоимости таких улучшений в размер арендной платы. Если же произведенные улучшения могут быть отделены от объекта аренды без его повреждения, арендодатель также имеет право на их изъятие (п. 3 ст. 778 ГКУ).

В любом случае следует иметь в виду, что арендодатели офисных площадей крупных бизнес-центров весьма неохотно идут на возмещение произведенных арендаторами улучшений, учитывая, что на ремонт арендуемых офисов арендаторы тратят большие средства. В связи с этим, с целью обхода императивных правил, установленных ГКУ, распространенным на практике является включение арендодателем в договор положения о том, что никакие перепланировки, произведенные арендатором, не являются улучшением арендуемых помещений, не увеличивают их материальную ценность и производятся только для удовлетворения потребностей арендатора.

Все же отметим, что, на наш взгляд, законность подобной оговорки является сомнительной и не лишает арендатора права требования компенсации произведенных улучшений в соответствии с п. 3. ст. 778 ГКУ.

Расторжение отношений

Особое внимание при заключении договоров аренды офисных помещений следует обращать на основания расторжения договора. Несомненно, заключая договор аренды, арендатор должен помнить о том, что действующее законодательство предусматривает право сторон потребовать досрочного его прекращения на основаниях, установленных действующим законодательством.

В частности, арендатор может инициировать досрочное расторжение договора аренды в случаях, если:

·          арендодатель передал в пользование имущество, качество которого не соответствует условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 784 ГКУ). К примеру, арендуемое помещение передавалось для использования в качестве торгового центра, однако, в силу несоблюдения нормативов, установленных законодательством для размещения торговых площадей, не может использоваться арендатором по назначению;

·          арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, в случае если договором аренды проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя (п. 2 ст. 784 ГКУ);

·          арендодатель не уведомил арендатора о правах третьих лиц на имущество, переданное в аренду (ст. 769 ГКУ). В частности, о том, что объект аренды находится в залоге, пребывает под арестом, является взносом в уставный капитал юридических лиц, относительно него ведутся судебные споры и т. п.

·          Основаниями для инициирования досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателя являются случаи, когда:

·          арендатор пользуется имуществом не по назначению или с нарушением условий договора аренды относительно порядка использования объекта (ст. 773 ГКУ). Так, в договорах аренды, как правило, указывается, с какой целью будет использоваться арендуемое имущество, например для размещения офиса или торгового центра. Использование арендатором по каким-либо причинам объекта аренды в иных целях, не предусмотренных в договоре, дает арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды;

·          арендатор передал имущество в пользование другому лицу без разрешения арендодателя (ст. 783 ГКУ). Арендатору следует помнить, что право распоряжения имуществом остается за арендодателем. Поэтому, по общему правилу, сдавать имущество в субаренду другому лицу можно только при условии согласия арендо­дателя. Форма согласия ГКУ не предусмотрена, однако в интересах арендатора, чтобы такое согласие было зафиксировано в письменной форме (практически очень сложно доказать наличие согласия, данного в устной форме). Согласие арендодателя на передачу объекта аренды в субаренду можно также оговорить в самом договоре;

·          арендатор своим небрежным отношением к имуществу создает угрозу его повреждения (ст. 783 ГКУ). Следует отметить, что данное основание для расторжения договора содержит в себе много оценочных категорий. В частности, такие понятия, как «небрежное отношение» и «угроза повреждения», могут весьма широко трактоваться как

·          арендодателем, так и судом. А потому, для того чтобы обезопасить себя от возможного расторжения договора по указанному основанию, рекомендуем в самом договоре аренды установить критерии, по которым действия арендатора будут квалифицироваться как небрежное отношение к имуществу.

·          арендатор взял на себя обязательство провести капитальный ремонт, однако не выполнил его (ст. 783 ГКУ). В таком случае арендатору следует помнить, что, если он приступил к проведению капитального ремонта с нарушением установленного договором срока, у арендодателя нет оснований требовать его расторжения.

Заключая договор аренды, арендатор должен учитывать, что перечисленные выше основания для инициирования расторжения договора не являются исчерпывающими. Стороны могут предусмотреть и другие основания, на которых договор аренды может быть расторгнут досрочно.

Однако, во избежание проблем, связанных с досрочным расторжением договора, рекомендуем при заключении договора аренды как можно четче оговаривать основания для его досрочного расторжения. В частности, избегать включения в договор таких широких формулировок, как, скажем, «нарушение арендатором своих обязанностей по договору», учитывая, что нарушение может проявиться в одноразовом несоблюдении аренда­тором обязанности относительно поддержания чистоты и порядка в арендуемом помещении. При этом арендодатель сможет по формальным причинам потребовать расторжения договора. Или же, например, «просрочка арендатором уплаты платежей по договору», поскольку, кроме арендной платы, на арендатора может быть возложена обязанность также уплаты коммунальных платежей. Если арендатор оплатит коммунальные платежи, скажем, не 5-го, а 10 числа, как установлено в договоре, арендодатель, снова-таки, формально сможет требовать расторжения договора на основании просрочки арендатором уплаты платежей по договору.

В любом случае договоры аренды содержат множество подводных камней, обойти которые поможет квалифицированный специалист. К счастью, культура арендных правоотношений постепенно приходити к нам в Украину. Мы искренне надеемся, что со временем большинство проблемных вопросов будет урегулировано и договоры аренды офисных площадей выйдут на новый уровень.

 

Источник: Commercial Realestate